以大型室內(nèi)樂園為主題的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，即把室內(nèi)綜合游樂園作本項目的主題，圍繞游樂園進(jìn)行市場策劃和運營，對提升項目品牌、聚集人氣、增加客流有著重要的意義和作用。伴隨我國人民群眾生活水平的不斷提高，此類主題性商業(yè)地產(chǎn)項目潛力巨大,有利于從日趨同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)競爭中脫穎而出。
　　目前，諸多國內(nèi)地產(chǎn)商已開始試水打造以大型室內(nèi)樂園為主題的商業(yè)地產(chǎn)項目。一類路徑是原有商業(yè)項目進(jìn)行改造，如哈爾濱老牌商業(yè)地標(biāo)樂松廣場，已于14年啟動將廣場三層改造成大型室內(nèi)主題樂園松松小鎮(zhèn)，樂園由美國thinkwell公司進(jìn)行整體設(shè)計，所有建筑和游樂項目都具有國際性的卡通色彩；同時邀請恒潤科技等公司設(shè)計打造大型軌道射擊互動體驗項目，華麗轉(zhuǎn)型以大型室內(nèi)樂園為主題的商業(yè)地產(chǎn)項目。另一類是以室內(nèi)主題樂園為營銷和運營重點的新建項目，如榮盛發(fā)展將建有華北最大的室內(nèi)主題公園榮盛未來城，鄂武商A將計劃投資84.25億元打造擁有冰雪世界、海底世界、科技館和室內(nèi)主題公園的“武商夢時代廣場”項目。
　　可行性分析：
　　商業(yè)可行性
　　以游樂園為主的商業(yè)項目能夠帶動地產(chǎn)開發(fā)。如2008年一季度，北京歡樂谷周邊的四方橋區(qū)域二手房成交量同比上漲了16%；石景山游樂園周邊的八角區(qū)域同比也上漲了12%左右；均高于全市10%的平均漲幅，平均高于普通區(qū)域交易量的3%。娛樂帶動地產(chǎn)抗跌的發(fā)展模式為開發(fā)商今后的發(fā)展帶來了一定的啟發(fā)。
　　還有上海嘉年華。統(tǒng)一公司成為當(dāng)年嘉年華活動的惟一茶飲料提供商。飲料巨頭可口可樂搶在百事可樂之前, 壟斷了碳酸飲料市場, 企業(yè)前期的花費達(dá)80萬元。另有調(diào)查顯示, 上海永達(dá)汽車銷售集團以450萬元贏得活動冠名權(quán)。嘉年華主辦方還在現(xiàn)場提供40個小吃攤位, 每個攤位9平方米, 租金大約2.5萬元。
　　綜上，以室內(nèi)樂園為核心的商業(yè)項目必將帶動餐飲、廣告等配套服務(wù)和產(chǎn)業(yè)，項目商業(yè)可行。
　　地區(qū)可行性
　　不同城市區(qū)域范圍內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目要突出主題和經(jīng)營特色。根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展水平，因勢利導(dǎo)、因地制宜地發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目。以室內(nèi)綜合游樂園為主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，需要明確當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，是否適宜做大型的室內(nèi)游樂設(shè)施，如果在氣候炎熱的地區(qū)，做大型室內(nèi)設(shè)施必然需要考慮合理的空調(diào)、消防等設(shè)施，會大大增加投資額度，如果本項目的運作不成功，勢必會造成過多損失。
　　游樂設(shè)施的選擇和確定也必須和當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有游樂設(shè)施綜合比較，當(dāng)?shù)厥欠褚延惺覂?nèi)游樂設(shè)施，這些設(shè)施的經(jīng)營情況如何，是否有配套的商業(yè)開發(fā)。游樂園的功能和環(huán)境與地區(qū)條件息息相關(guān)，現(xiàn)代消費主題即休閑與健康，好的地區(qū)環(huán)境加上合理的室內(nèi)空間營造，能夠直接提升以室內(nèi)綜合游樂園為主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的價值。例如，丹麥哥本哈根的“迪沃利”樂園，有著162 年經(jīng)營史的。當(dāng)今世界最古老的游樂園為什么能經(jīng)久不衰，就很值得我們國內(nèi)同行深思。“迪沃利”看中的是園內(nèi)配套的餐飲、娛樂、演出項目，更注重的是園區(qū)環(huán)境的美化。在丹麥這個總共才550 萬人口的國度，每年去“迪沃利”樂園的國內(nèi)外游客竟然高達(dá)370 萬人次，難怪她老而不衰，青春長駐。

　　綜上，項目在綜合比較建設(shè)地區(qū)的其他商業(yè)配套情況和已有游樂設(shè)施的基礎(chǔ)上，如果項目較其他優(yōu)越，或形成優(yōu)勢互補，且該地區(qū)自然環(huán)境條件良好，投資的游樂設(shè)施得當(dāng)，則本項目地區(qū)層面可行。
　　人文可行性
　　項目開發(fā)地區(qū)的消費人群生活習(xí)慣和消費類型對項目的成功與否很重要。
　　大型商業(yè)地產(chǎn)項目的興建要符合一定經(jīng)濟發(fā)展水平和消費條件。有資料表明，美國是在人均GDP 達(dá)到1萬美元以上、家庭汽車化和住宅郊區(qū)化基本形成、社會進(jìn)入休閑時代、人們對購物消費出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性升級之后，大型商業(yè)地產(chǎn)項目才真正開始得到良性和可持續(xù)發(fā)展的。我國現(xiàn)階段人均GDP 還不到1000 美元，2003年的人均消費品支出只有300美元，還不到美國的1/40。就是最為發(fā)達(dá)的上海、北京、廣州人均GDP 也就3000 美元左右，私家車的比例更是無法與美國相提并論。但我國部分城市如北京、上海、廣州的人均GDP3000多美元，基本接近菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市的水平，而在菲律賓、泰國、馬來西亞的大型商業(yè)地產(chǎn)項目不僅取得了很好的經(jīng)營業(yè)績，而且保持了良好的發(fā)展勢頭。此外，像北京、上海、廣州等城市對外開放水平高，受到國外生活和消費方式的影響較大，在一定程度上具備了發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目的社會環(huán)境和消費條件，所以大型商業(yè)地產(chǎn)項目可以在這些城市先行發(fā)展。
　　以室內(nèi)綜合游樂園為主題商業(yè)地產(chǎn)為主的項目定位應(yīng)考慮人性化設(shè)計及優(yōu)良的環(huán)境配套設(shè)施。需明確項目的主題性，從家庭角度考慮，有421家庭，221家庭，全家前往游樂園就會有老人、父母帶小孩去游樂園的類型，還有一家三口出行的家庭及青年人結(jié)伴出游、小孩集體活動等。針對不同的家庭類型和人群特點，就應(yīng)該考慮適合老人、青年人和兒童不同的活動設(shè)施和活動場所，既要保障安全性，又要提供娛樂性。如老人帶小孩參與的活動就應(yīng)該充分設(shè)計老人的休息場地，一方面能照看小孩，一方面也能放松休息。同時還應(yīng)該融入教育意義，設(shè)置教育功能的培訓(xùn)型設(shè)施。
　　針對不同消費人群還應(yīng)考慮相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施。如餐飲，既要有適合老年人的中餐，也要有適合年輕人的西餐及快餐形式，同時還應(yīng)設(shè)有小孩喜愛的小吃等。如此能把在游樂園活動的時間拉長。停留時間越長，需要其他設(shè)施引導(dǎo)消費的可能性就越大，以此又可派生出其他商業(yè)需求，從而擴大商業(yè)經(jīng)營。

　　綜上，項目啟動伊始就應(yīng)該從人文性層面投入關(guān)注和研究，如果項目地居民經(jīng)濟收入和消費水平達(dá)到預(yù)期，項目按照當(dāng)?shù)厝巳旱娜宋牧?xí)慣進(jìn)行設(shè)計，并充分做到人性化關(guān)懷，則項目人文層面可行。
　　綜上所述，在我國目前房地產(chǎn)市場壓力過大，政策控制嚴(yán)格的情況下，適合開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，且以室內(nèi)綜合游樂園為主題的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，主題性明確，在我國游樂園行業(yè)缺少大型室內(nèi)游樂園的現(xiàn)狀下，有較好的開發(fā)前景，但必須從以下3個層面策劃運作：
　　商業(yè)層面
　　依照商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序：項目選址-產(chǎn)品定位-運作策劃-資金平衡-經(jīng)營管理，逐步進(jìn)行。
　　（1）項目選址：商業(yè)地產(chǎn)對地段和區(qū)位的敏感性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類型的房地產(chǎn)。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選址時先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費能力、人口素質(zhì)、消費特點、商圈大小等因素。
　　（2）產(chǎn)品定位：項目定位決定商業(yè)開發(fā)模式及運作成本，資金周期與日后的盈虧狀態(tài)。
　　覆蓋的地區(qū)和人群。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定位側(cè)重于商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)地產(chǎn)的功能定位。為此，必須在充分分析目標(biāo)市場特征和目標(biāo)客戶偏好基礎(chǔ)上，來確定差異化產(chǎn)品。絕不能忽視客戶群的分布和其購買力。
　　（3）運作策劃：運作策劃指在定位之后，對項目的具體運作思路包括招商前尋找和確定主力店客戶、商店規(guī)劃、商品規(guī)劃和商戶組合等。招商先于設(shè)計與建設(shè)，是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵。主力店的確定某種意義上對項目的成敗具有重要的作用。能在前期確定主力店不僅可以降低項目風(fēng)險，關(guān)鍵還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求進(jìn)行項目設(shè)計，使商業(yè)建筑滿足零售商的需求，商業(yè)地產(chǎn)也能最大限度的聚集人氣。另外，規(guī)劃設(shè)計中必須充分顧及項目的空間尺度，如項目廣場既不能小，也不能過大。而商品組合設(shè)計中除了考慮一般的購物消費外，還應(yīng)充分考慮展示、表演、休閑、娛樂、餐飲等體驗式消費。
　　（4）資金平衡：通常商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期在8至10年，所以，商業(yè)地產(chǎn)運作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。合理的投資預(yù)算及經(jīng)營策劃獲得合理的資金回報。1000萬元投資的為小型游樂園，1000萬至5000萬為中型游樂園,5000萬至1億為大型游樂園, 投資1億元以上為超大型游樂園。實際上在建設(shè)過程中要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個數(shù)字。游樂業(yè)投資大能產(chǎn)生轟動效應(yīng), 投資大回報大, 但風(fēng)險也很大。因此, 要掌握一個度。以游樂項目為例, 投資100萬左右的項目2年以內(nèi)收回為宜，100萬至500萬的項目2年至4年收回為宜,最多不要超過5年，1000萬以上的項目5年至8年收回為宜。
　　（5）經(jīng)營管理：商業(yè)經(jīng)營管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。商業(yè)地產(chǎn)與住宅營銷的最大不同在于，住宅僅是開發(fā)商與購買消費者之間發(fā)生關(guān)系，而商業(yè)地產(chǎn)不僅涉及物業(yè)購買者，更關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營者。所以，商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。商業(yè)經(jīng)營好的地產(chǎn)才能得到最大增值。

　　地區(qū)層面
　　商業(yè)地產(chǎn)策劃中，位置決定一切。開發(fā)商一開始便須通盤籌劃考慮。選址時就要對周邊環(huán)境、商圈情況、市政設(shè)施、購買力、目標(biāo)市場群體等進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。在此基礎(chǔ)上對項目的市場定位、功能結(jié)構(gòu)的最佳組合、業(yè)態(tài)匹配, 及其合理的布局等方面進(jìn)行細(xì)化分析建筑設(shè)計和形態(tài)規(guī)劃也應(yīng)結(jié)合功能業(yè)態(tài)綜合考慮。
　　當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)構(gòu)成也對項目的定位至關(guān)重要，所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營，還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機。除對區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項目所處的區(qū)位也是非常重要的一個研究要素。區(qū)位條件研究是指研究擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。所以項目地點周邊的公共設(shè)施狀況、交通體系狀況、道路狀況、通行量等都應(yīng)全盤考慮。

　　人文層面
　　項目地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)，職業(yè)構(gòu)成、家庭構(gòu)成、收入水平、消費水平等會直接影響項目的定位進(jìn)展，所以需要深入了解當(dāng)?shù)氐腉DP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況，全社會消費品零售總額，全市商業(yè)增加值等。
　　業(yè)內(nèi)人士介紹，在美國，建設(shè)主題公園實行的是商業(yè)利益優(yōu)先的原則。比如說，一座主題公園在設(shè)計之初先要經(jīng)過一番完整的商業(yè)測算，游客最佳的參與方式、逗留時間、旅游動機、旅行方式、消費額度等，然后再確定“有市場”的主題。創(chuàng)新是游樂園的生命力所在。一方面, 游樂園屬于人造產(chǎn)物, 這就造成游樂園易被模仿的缺陷。一所成功的游樂園建成之后肯定有不少的主題性。主題是游樂園的靈魂, 只有明確的、具有特色的主題才能對游客造就集中而又強有力的吸引力。游樂園的主題來自于自身的定位, 包括對客源市場、項目特色、建筑風(fēng)格以及整體形象的定位。要不斷給消費者營造新鮮感，如：迪斯尼樂園多年來一直沿用“三三制”，即每年都要淘汰1/3 的硬件設(shè)備，新建1/3的新概念項目，不斷給游客新鮮感。
　　游樂園的核心吸引物是它的參與性和體驗性的游藝項目, 游客正是從這些體驗活動中獲取休閑娛樂的滿足感。游樂園也少不了游覽參觀這一內(nèi)容, 游藝設(shè)備不可能像工廠里的機器一樣簡單的一字排開, 而應(yīng)該是錯落有致地掩映在優(yōu)美的自然環(huán)境和獨特的文化氛圍之中, 以此而形成的整體游樂環(huán)境可以帶給游客美的享受、增添游玩時的愉悅感。項目從商業(yè)策劃的初始就應(yīng)該把建筑規(guī)劃與設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、業(yè)態(tài)設(shè)計等多方面工作同時進(jìn)行，全面的專業(yè)配合才能營造出人性化的，環(huán)境優(yōu)美的商業(yè)氛圍，也更能增加項目的可持續(xù)發(fā)展性。
　　研究建議：大型的室內(nèi)游樂園商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該主要依托大中型的中心城市或旅游城市,基于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，以室內(nèi)綜合游樂園為主題的大型商業(yè)地產(chǎn)，可結(jié)合旅游地產(chǎn)開發(fā)同時進(jìn)行。在有旅游開發(fā)價值的地區(qū)，借助旅游資源的吸引力，聯(lián)動開發(fā)1~3小時經(jīng)濟圈，4~6小時經(jīng)濟圈及24小時經(jīng)濟圈。1~3小時經(jīng)濟圈主要引導(dǎo)周邊地區(qū)消費人群，這部分人群是較穩(wěn)定的客源保障；4~6小時經(jīng)濟圈主要面向較遠(yuǎn)范圍的消費人群，因為交通不便，雖然前往本項目的消費次數(shù)相對減少，但該部分群體在該游樂園商業(yè)中心的消費時間相對較長，每次消費額會增加；而發(fā)揮旅游地的優(yōu)勢，營造24小時經(jīng)濟圈，主要吸引遠(yuǎn)方的客流停留消費，結(jié)合每年的長假及周末短假，提升項目的旅游地吸引力，引導(dǎo)該群體停留住宿1晚，就可形成24小時消費需求。如此，可把以室內(nèi)綜合游樂園為主題的大型商業(yè)地產(chǎn)與優(yōu)勢地區(qū)旅游地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)，加大項目的可行性。

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