以大型室內(nèi)樂(lè)園為主題的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，即把室內(nèi)綜合游樂(lè)園作本項(xiàng)目的主題，圍繞游樂(lè)園進(jìn)行市場(chǎng)策劃和運(yùn)營(yíng)，對(duì)提升項(xiàng)目品牌、聚集人氣、增加客流有著重要的意義和作用。伴隨我國(guó)人民群眾生活水平的不斷提高，此類(lèi)主題性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛力巨大,有利于從日趨同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
　　目前，諸多國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商已開(kāi)始試水打造以大型室內(nèi)樂(lè)園為主題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。一類(lèi)路徑是原有商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改造，如哈爾濱老牌商業(yè)地標(biāo)樂(lè)松廣場(chǎng)，已于14年啟動(dòng)將廣場(chǎng)三層改造成大型室內(nèi)主題樂(lè)園松松小鎮(zhèn)，樂(lè)園由美國(guó)thinkwell公司進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，所有建筑和游樂(lè)項(xiàng)目都具有國(guó)際性的卡通色彩；同時(shí)邀請(qǐng)恒潤(rùn)科技等公司設(shè)計(jì)打造大型軌道射擊互動(dòng)體驗(yàn)項(xiàng)目，華麗轉(zhuǎn)型以大型室內(nèi)樂(lè)園為主題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。另一類(lèi)是以室內(nèi)主題樂(lè)園為營(yíng)銷(xiāo)和運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)的新建項(xiàng)目，如榮盛發(fā)展將建有華北最大的室內(nèi)主題公園榮盛未來(lái)城，鄂武商A將計(jì)劃投資84.25億元打造擁有冰雪世界、海底世界、科技館和室內(nèi)主題公園的“武商夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)”項(xiàng)目。
　　可行性分析：
　　商業(yè)可行性
　　以游樂(lè)園為主的商業(yè)項(xiàng)目能夠帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如2008年一季度，北京歡樂(lè)谷周邊的四方橋區(qū)域二手房成交量同比上漲了16%；石景山游樂(lè)園周邊的八角區(qū)域同比也上漲了12%左右；均高于全市10%的平均漲幅，平均高于普通區(qū)域交易量的3%。娛樂(lè)帶動(dòng)地產(chǎn)抗跌的發(fā)展模式為開(kāi)發(fā)商今后的發(fā)展帶來(lái)了一定的啟發(fā)。
　　還有上海嘉年華。統(tǒng)一公司成為當(dāng)年嘉年華活動(dòng)的惟一茶飲料提供商。飲料巨頭可口可樂(lè)搶在百事可樂(lè)之前, 壟斷了碳酸飲料市場(chǎng), 企業(yè)前期的花費(fèi)達(dá)80萬(wàn)元。另有調(diào)查顯示, 上海永達(dá)汽車(chē)銷(xiāo)售集團(tuán)以450萬(wàn)元贏得活動(dòng)冠名權(quán)。嘉年華主辦方還在現(xiàn)場(chǎng)提供40個(gè)小吃攤位, 每個(gè)攤位9平方米, 租金大約2.5萬(wàn)元。
　　綜上，以室內(nèi)樂(lè)園為核心的商業(yè)項(xiàng)目必將帶動(dòng)餐飲、廣告等配套服務(wù)和產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目商業(yè)可行。
　　地區(qū)可行性
　　不同城市區(qū)域范圍內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要突出主題和經(jīng)營(yíng)特色。根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因勢(shì)利導(dǎo)、因地制宜地發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。以室內(nèi)綜合游樂(lè)園為主題商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需要明確當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，是否適宜做大型的室內(nèi)游樂(lè)設(shè)施，如果在氣候炎熱的地區(qū)，做大型室內(nèi)設(shè)施必然需要考慮合理的空調(diào)、消防等設(shè)施，會(huì)大大增加投資額度，如果本項(xiàng)目的運(yùn)作不成功，勢(shì)必會(huì)造成過(guò)多損失。
　　游樂(lè)設(shè)施的選擇和確定也必須和當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有游樂(lè)設(shè)施綜合比較，當(dāng)?shù)厥欠褚延惺覂?nèi)游樂(lè)設(shè)施，這些設(shè)施的經(jīng)營(yíng)情況如何，是否有配套的商業(yè)開(kāi)發(fā)。游樂(lè)園的功能和環(huán)境與地區(qū)條件息息相關(guān)，現(xiàn)代消費(fèi)主題即休閑與健康，好的地區(qū)環(huán)境加上合理的室內(nèi)空間營(yíng)造，能夠直接提升以室內(nèi)綜合游樂(lè)園為主題商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。例如，丹麥哥本哈根的“迪沃利”樂(lè)園，有著162 年經(jīng)營(yíng)史的。當(dāng)今世界最古老的游樂(lè)園為什么能經(jīng)久不衰，就很值得我們國(guó)內(nèi)同行深思�！暗衔掷�”看中的是園內(nèi)配套的餐飲、娛樂(lè)、演出項(xiàng)目，更注重的是園區(qū)環(huán)境的美化。在丹麥這個(gè)總共才550 萬(wàn)人口的國(guó)度，每年去“迪沃利”樂(lè)園的國(guó)內(nèi)外游客竟然高達(dá)370 萬(wàn)人次，難怪她老而不衰，青春長(zhǎng)駐。

　　綜上，項(xiàng)目在綜合比較建設(shè)地區(qū)的其他商業(yè)配套情況和已有游樂(lè)設(shè)施的基礎(chǔ)上，如果項(xiàng)目較其他優(yōu)越，或形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，且該地區(qū)自然環(huán)境條件良好，投資的游樂(lè)設(shè)施得當(dāng)，則本項(xiàng)目地區(qū)層面可行。
　　人文可行性
　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的消費(fèi)人群生活習(xí)慣和消費(fèi)類(lèi)型對(duì)項(xiàng)目的成功與否很重要。
　　大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的興建要符合一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)條件。有資料表明，美國(guó)是在人均GDP 達(dá)到1萬(wàn)美元以上、家庭汽車(chē)化和住宅郊區(qū)化基本形成、社會(huì)進(jìn)入休閑時(shí)代、人們對(duì)購(gòu)物消費(fèi)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性升級(jí)之后，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才真正開(kāi)始得到良性和可持續(xù)發(fā)展的。我國(guó)現(xiàn)階段人均GDP 還不到1000 美元，2003年的人均消費(fèi)品支出只有300美元，還不到美國(guó)的1/40。就是最為發(fā)達(dá)的上海、北京、廣州人均GDP 也就3000 美元左右，私家車(chē)的比例更是無(wú)法與美國(guó)相提并論。但我國(guó)部分城市如北京、上海、廣州的人均GDP3000多美元，基本接近菲律賓馬尼拉、泰國(guó)曼谷等東南亞城市的水平，而在菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅取得了很好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，而且保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。此外，像北京、上海、廣州等城市對(duì)外開(kāi)放水平高，受到國(guó)外生活和消費(fèi)方式的影響較大，在一定程度上具備了發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)環(huán)境和消費(fèi)條件，所以大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以在這些城市先行發(fā)展。
　　以室內(nèi)綜合游樂(lè)園為主題商業(yè)地產(chǎn)為主的項(xiàng)目定位應(yīng)考慮人性化設(shè)計(jì)及優(yōu)良的環(huán)境配套設(shè)施。需明確項(xiàng)目的主題性，從家庭角度考慮，有421家庭，221家庭，全家前往游樂(lè)園就會(huì)有老人、父母帶小孩去游樂(lè)園的類(lèi)型，還有一家三口出行的家庭及青年人結(jié)伴出游、小孩集體活動(dòng)等。針對(duì)不同的家庭類(lèi)型和人群特點(diǎn)，就應(yīng)該考慮適合老人、青年人和兒童不同的活動(dòng)設(shè)施和活動(dòng)場(chǎng)所，既要保障安全性，又要提供娛樂(lè)性。如老人帶小孩參與的活動(dòng)就應(yīng)該充分設(shè)計(jì)老人的休息場(chǎng)地，一方面能照看小孩，一方面也能放松休息。同時(shí)還應(yīng)該融入教育意義，設(shè)置教育功能的培訓(xùn)型設(shè)施。
　　針對(duì)不同消費(fèi)人群還應(yīng)考慮相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施。如餐飲，既要有適合老年人的中餐，也要有適合年輕人的西餐及快餐形式，同時(shí)還應(yīng)設(shè)有小孩喜愛(ài)的小吃等。如此能把在游樂(lè)園活動(dòng)的時(shí)間拉長(zhǎng)。停留時(shí)間越長(zhǎng)，需要其他設(shè)施引導(dǎo)消費(fèi)的可能性就越大，以此又可派生出其他商業(yè)需求，從而擴(kuò)大商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

　　綜上，項(xiàng)目啟動(dòng)伊始就應(yīng)該從人文性層面投入關(guān)注和研究，如果項(xiàng)目地居民經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平達(dá)到預(yù)期，項(xiàng)目按照當(dāng)?shù)厝巳旱娜宋牧?xí)慣進(jìn)行設(shè)計(jì)，并充分做到人性化關(guān)懷，則項(xiàng)目人文層面可行。
　　綜上所述，在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力過(guò)大，政策控制嚴(yán)格的情況下，適合開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，且以室內(nèi)綜合游樂(lè)園為主題的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主題性明確，在我國(guó)游樂(lè)園行業(yè)缺少大型室內(nèi)游樂(lè)園的現(xiàn)狀下，有較好的開(kāi)發(fā)前景，但必須從以下3個(gè)層面策劃運(yùn)作：
　　商業(yè)層面
　　依照商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序：項(xiàng)目選址-產(chǎn)品定位-運(yùn)作策劃-資金平衡-經(jīng)營(yíng)管理，逐步進(jìn)行。
　�。�1）項(xiàng)目選址：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段和區(qū)位的敏感性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他類(lèi)型的房地產(chǎn)。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選址時(shí)先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、商圈大小等因素。
　�。�2）產(chǎn)品定位：項(xiàng)目定位決定商業(yè)開(kāi)發(fā)模式及運(yùn)作成本，資金周期與日后的盈虧狀態(tài)。
　　覆蓋的地區(qū)和人群。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定位側(cè)重于商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)地產(chǎn)的功能定位。為此，必須在充分分析目標(biāo)市場(chǎng)特征和目標(biāo)客戶(hù)偏好基礎(chǔ)上，來(lái)確定差異化產(chǎn)品。絕不能忽視客戶(hù)群的分布和其購(gòu)買(mǎi)力。
　　（3）運(yùn)作策劃：運(yùn)作策劃指在定位之后，對(duì)項(xiàng)目的具體運(yùn)作思路包括招商前尋找和確定主力店客戶(hù)、商店規(guī)劃、商品規(guī)劃和商戶(hù)組合等。招商先于設(shè)計(jì)與建設(shè)，是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。主力店的確定某種意義上對(duì)項(xiàng)目的成敗具有重要的作用。能在前期確定主力店不僅可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營(yíng)要求進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，使商業(yè)建筑滿(mǎn)足零售商的需求，商業(yè)地產(chǎn)也能最大限度的聚集人氣。另外，規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須充分顧及項(xiàng)目的空間尺度，如項(xiàng)目廣場(chǎng)既不能小，也不能過(guò)大。而商品組合設(shè)計(jì)中除了考慮一般的購(gòu)物消費(fèi)外，還應(yīng)充分考慮展示、表演、休閑、娛樂(lè)、餐飲等體驗(yàn)式消費(fèi)。
　�。�4）資金平衡：通常商業(yè)地產(chǎn)的投資回收期在8至10年，所以，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，必須處理好開(kāi)發(fā)融資和租售資金回流問(wèn)題。合理的投資預(yù)算及經(jīng)營(yíng)策劃獲得合理的資金回報(bào)。1000萬(wàn)元投資的為小型游樂(lè)園，1000萬(wàn)至5000萬(wàn)為中型游樂(lè)園,5000萬(wàn)至1億為大型游樂(lè)園, 投資1億元以上為超大型游樂(lè)園。實(shí)際上在建設(shè)過(guò)程中要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)字。游樂(lè)業(yè)投資大能產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng), 投資大回報(bào)大, 但風(fēng)險(xiǎn)也很大。因此, 要掌握一個(gè)度。以游樂(lè)項(xiàng)目為例, 投資100萬(wàn)左右的項(xiàng)目2年以?xún)?nèi)收回為宜，100萬(wàn)至500萬(wàn)的項(xiàng)目2年至4年收回為宜,最多不要超過(guò)5年，1000萬(wàn)以上的項(xiàng)目5年至8年收回為宜。
　�。�5）經(jīng)營(yíng)管理：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，可是說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。商業(yè)地產(chǎn)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的最大不同在于，住宅僅是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)者之間發(fā)生關(guān)系，而商業(yè)地產(chǎn)不僅涉及物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者，更關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。所以，商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。商業(yè)經(jīng)營(yíng)好的地產(chǎn)才能得到最大增值。

　　地區(qū)層面
　　商業(yè)地產(chǎn)策劃中，位置決定一切。開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始便須通盤(pán)籌劃考慮。選址時(shí)就要對(duì)周邊環(huán)境、商圈情況、市政設(shè)施、購(gòu)買(mǎi)力、目標(biāo)市場(chǎng)群體等進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能結(jié)構(gòu)的最佳組合、業(yè)態(tài)匹配, 及其合理的布局等方面進(jìn)行細(xì)化分析建筑設(shè)計(jì)和形態(tài)規(guī)劃也應(yīng)結(jié)合功能業(yè)態(tài)綜合考慮。
　　當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)構(gòu)成也對(duì)項(xiàng)目的定位至關(guān)重要，所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營(yíng)，還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場(chǎng)商機(jī)。除對(duì)區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項(xiàng)目所處的區(qū)位也是非常重要的一個(gè)研究要素。區(qū)位條件研究是指研究擬規(guī)劃商業(yè)周?chē)�的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來(lái)，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營(yíng)氛圍。所以項(xiàng)目地點(diǎn)周邊的公共設(shè)施狀況、交通體系狀況、道路狀況、通行量等都應(yīng)全盤(pán)考慮。

　　人文層面
　　項(xiàng)目地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)，職業(yè)構(gòu)成、家庭構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等會(huì)直接影響項(xiàng)目的定位進(jìn)展，所以需要深入了解當(dāng)?shù)氐腉DP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額，全市商業(yè)增加值等。
　　業(yè)內(nèi)人士介紹，在美國(guó)，建設(shè)主題公園實(shí)行的是商業(yè)利益優(yōu)先的原則。比如說(shuō)，一座主題公園在設(shè)計(jì)之初先要經(jīng)過(guò)一番完整的商業(yè)測(cè)算，游客最佳的參與方式、逗留時(shí)間、旅游動(dòng)機(jī)、旅行方式、消費(fèi)額度等，然后再確定“有市場(chǎng)”的主題。創(chuàng)新是游樂(lè)園的生命力所在。一方面, 游樂(lè)園屬于人造產(chǎn)物, 這就造成游樂(lè)園易被模仿的缺陷。一所成功的游樂(lè)園建成之后肯定有不少的主題性。主題是游樂(lè)園的靈魂, 只有明確的、具有特色的主題才能對(duì)游客造就集中而又強(qiáng)有力的吸引力。游樂(lè)園的主題來(lái)自于自身的定位, 包括對(duì)客源市場(chǎng)、項(xiàng)目特色、建筑風(fēng)格以及整體形象的定位。要不斷給消費(fèi)者營(yíng)造新鮮感，如：迪斯尼樂(lè)園多年來(lái)一直沿用“三三制”，即每年都要淘汰1/3 的硬件設(shè)備，新建1/3的新概念項(xiàng)目，不斷給游客新鮮感。
　　游樂(lè)園的核心吸引物是它的參與性和體驗(yàn)性的游藝項(xiàng)目, 游客正是從這些體驗(yàn)活動(dòng)中獲取休閑娛樂(lè)的滿(mǎn)足感。游樂(lè)園也少不了游覽參觀這一內(nèi)容, 游藝設(shè)備不可能像工廠里的機(jī)器一樣簡(jiǎn)單的一字排開(kāi), 而應(yīng)該是錯(cuò)落有致地掩映在優(yōu)美的自然環(huán)境和獨(dú)特的文化氛圍之中, 以此而形成的整體游樂(lè)環(huán)境可以帶給游客美的享受、增添游玩時(shí)的愉悅感。項(xiàng)目從商業(yè)策劃的初始就應(yīng)該把建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)等多方面工作同時(shí)進(jìn)行，全面的專(zhuān)業(yè)配合才能營(yíng)造出人性化的，環(huán)境優(yōu)美的商業(yè)氛圍，也更能增加項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性。
　　研究建議：大型的室內(nèi)游樂(lè)園商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該主要依托大中型的中心城市或旅游城市,基于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，以室內(nèi)綜合游樂(lè)園為主題的大型商業(yè)地產(chǎn)，可結(jié)合旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同時(shí)進(jìn)行。在有旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值的地區(qū)，借助旅游資源的吸引力，聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)1~3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，4~6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈及24小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。1~3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈主要引導(dǎo)周邊地區(qū)消費(fèi)人群，這部分人群是較穩(wěn)定的客源保障；4~6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈主要面向較遠(yuǎn)范圍的消費(fèi)人群，因?yàn)榻煌ú槐�，雖然前往本項(xiàng)目的消費(fèi)次數(shù)相對(duì)減少，但該部分群體在該游樂(lè)園商業(yè)中心的消費(fèi)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，每次消費(fèi)額會(huì)增加；而發(fā)揮旅游地的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造24小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，主要吸引遠(yuǎn)方的客流停留消費(fèi)，結(jié)合每年的長(zhǎng)假及周末短假，提升項(xiàng)目的旅游地吸引力，引導(dǎo)該群體停留住宿1晚，就可形成24小時(shí)消費(fèi)需求。如此，可把以室內(nèi)綜合游樂(lè)園為主題的大型商業(yè)地產(chǎn)與優(yōu)勢(shì)地區(qū)旅游地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，加大項(xiàng)目的可行性。

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