2012年上半年，十大標桿房企市場占有率從2011年年底的9%增加至13%，產業集中度進一步提升，大房企話語權越來越重。同時，一二線城市房價并未隨著調控應聲下跌，反而在大批剛需、改善型客戶的支撐下逐漸回歸。在此市場環境中，金地集團等深耕一二線城市的業界巨頭，自然成為受行業矚目的焦點。

　　歲末年初，又到了盤點與展望的季節，深圳新浪樂居進行了“猜想2013”系列高端訪談，獨家專訪金地集團總裁黃俊燦。黃俊燦認為，2012年下半年樓市翹尾，其支撐是此前被壓抑的剛性需求和改善需求的釋放，以及快速去化后的供應短缺，且2013年上半年還會延續去年末“溫和回升”回暖趨勢，房價不會出現大幅波動。

　　隨著市場的回暖，金地集團2012年銷售業績也有較大幅度的增長。截止2012年年末，金地已公告的銷售月報顯示，2012年1-12月公司累計實現簽約面積287.4萬平方米，同比增長28.5%；累計簽約金額341.5億元，同比增長10.4%。黃俊燦表示，金地將進一步抓住市場機遇，加快推貨節奏。此外，還應密切關注改善型市場，未來改善型市場仍將進一步成長，尤其是首次改善型市場，2013年新增貨量中首置首改類產品占比將在80%左右。

　　在對遠期市場形勢進行預測時，黃俊燦表示，受惠于十八大提出的新型城鎮化，房地產仍有長期發展機遇，未來十年房地產業仍然處在重要的戰略機遇期，市場總體會繼續向上。“一國的工業化率達到40%時，城鎮化率一般在75%以上，目前我國工業化率接近40%，但城鎮化率才51%左右，城鎮化發展潛力可見一斑，城鎮化將成為政府未來幾年著力推進的施政目標，房地產將成為直接受惠的主要行業之一”，黃俊燦說。

　　針對樓市政策，黃俊燦認為調控有其自身的客觀必要性，能夠抑制前期過熱的地產投機和投資，降低行業的短期過熱風險，有助于行業長遠健康持續發展。但由于宏觀經濟整體增長速度放緩、房地產宏觀調控成為常態，受價格和成本的擠壓，行業毛利率下降，行業競爭日益加劇，住宅行業發展速度將從高位下調。

　　2012年9月，金地集團收購了星獅地產，將其更名為“金地商置”。黃俊燦表示，金地商置未來將成為金地旗下“全國性的綜合體開發商和精品商業的持有者”，依托金地集團的資源及核心競爭力，致力成為“中國精致商業地產的引領者”，進行包括城市綜合體、公寓、寫字樓、產業園區、酒店等在內的商辦物業開發、經營與管理。這一收購預示著金地集團未來將在深耕住宅地產的同時，加強商業地產和房地產金融業務。

　　專訪實錄：

　　談市場：今年樓市仍將溫和回升

　　新浪樂居：2012年是樓市不平靜的一年，請您簡單的回顧一下2012年的市場。年初時很多人對后市預期很悲觀�，F在回過頭來看，有何評價？

　　黃俊燦：由于有剛性需求的支撐，以及前期被壓抑的購買力的逐漸釋放，使得2012年市場整體發展較為平穩。國內的房企也在復雜的政策和市場環境中，通過各種努力，經受住了市場的考驗，尤其一線房企抗風險能力、自身調整能力等優勢明顯。

　　縱觀2012年中國房地產市場的發展，我個人認為“分化”是一個關鍵詞。

　　首先是產品結構的分化。剛需產品在2012年占據了市場的主流，并成了市場回暖背后的最大推手。反映在庫存的變化上，就是剛需產品快速去化，庫存周期大幅縮短，而高端產品庫存依然居高不下。

　　其次是市場的分化，具體表現為一二線市場的回歸，和三四線市場的重回平淡。一二線城市，由于自身更大的市場深度和需求潛力，在政策的刺激作用下釋放出更大的上升動能。而三四線城市的需求后勁不足和過量供應問題則逐漸浮出水面，抑制了市場的上升空間。

　　最后一個分化在于，開發商之間的差距在逐漸拉開，小開發商由于資金來源受限，生存壓力加大，中大型開發商市場份額繼續加大。從今年的拿地情況也基本顯現出了大型品牌開發商的優勢。

　　新浪樂居：2012年底，市場出現了翹尾行情。您怎樣解讀這一現象？在2013年第一季度是否還會延續這一情況？金地如何應對？

　　黃俊燦：2012年下半年成交量數據表明市場有回暖的趨勢，其支撐是此前被壓抑的剛性需求和改善需求的釋放。一方面，市場適銷的產品在經過2012年的快速去化之后，庫存水平大幅下降，而同時新增供應又相對不足，造成一定程度的供應短缺；另一方面，房地產市場和中國經濟的持續復蘇，也吸引了越來越多的改善性和投資性需求，使得他們在2012年4季度重新入場，推動市場穩步回暖。我們判斷，2013年上半年會延續2012年末的市場回暖趨勢。金地將進一步抓住市場機遇，加快推貨節奏，積極促進銷售。

　　新浪樂居：目前樓市正在經歷了史上最長的一個調控周期。現在回過頭來看，你怎么評價調控政策？它的實施效果如何？

　　黃俊燦：地產調控有其自身的客觀必要性。首先我國已經面臨經濟發展結構調整的迫切需求，通過調控，抑制前期過熱的地產投機和投資，引導資源流入實體經濟，從而促進經濟均衡有質量的發展，是必要的。其次，地產調控，長期來看，降低了行業的短期過熱風險，將有利于降低震蕩，有助于行業長遠健康持續發展。第三，通過行政的力量，抑制過熱市場，換取時間和資源，加強保障房等民生體系的建設，完善國內中低收入居住體系和環境，是利國利民促進和諧的舉措。與此同時，市場的調節作用也將發揮出更大的力量。房產稅試點不斷擴大實施范圍，土地供應機制改革、差別化信貸管理等市場工具也在不斷完善中。預計未來隨著行政手段逐漸的退出，市場化手段逐步到位，行業發展也將更趨于穩定。

　　所以總體來看，政策還是取得了預期的效果， 2012年在堅持房地產調控政策不動搖，堅持城市限購等一系列調控政策下，房價合理回歸，市場整體走勢平穩，需求和供給方均度過相對平衡的一年，不少房企也經受住了市場的嚴峻考驗，綜合發展能力得到錘煉和加強，長遠來看有利于地產行業的健康持續發展。

　　談公司：密切關注首改市場 大手筆發力商業地產

　　新浪樂居：2012年金地集團的整體業績情況如何？季報顯示，在第三季度銷售額出現了大幅提升，其原因是什么？

　　黃俊燦：截止2012年年末，金地已公告的銷售月報顯示，2012年 1-12 月公司累計實現簽約面積 287.4 萬平方米，同比增長 28.5%；累計簽約金額 341.5 億元，同比增長 10.4%。

　　金地銷售回暖，一方便得益于市場因素，一、二線城市壓抑較長時間的剛需客戶開始積極入場。另一方面，金地在下半年的供貨量增加，并且適時調整產品結構，加大了適銷對路的剛需類產品供應，并通過靈活的銷售策略和提高產品性價比等措施，保證了良好的產品去化速度。

　　新浪樂居：在限購政策不變的前提下，金地的產品線會有哪些調整？

　　黃俊燦：就2012年的銷售情況而言，首置首改類產品已成為市場主流。我們判斷，剛需市場仍為市場需求主體。同時，也要密切關注改善型市場，未來改善型市場仍將進一步成長，尤其是首次改善型市場。

　　近兩年公司的產品結構調整已見顯著成效。2012年金地中小戶型新增可售面積占比約為65%，2013年這一比重將得到繼續提升，2013年新增貨量中首置首改類產品占比約在80%左右。同時，2012年金地新增北京、上海、深圳、天津、沈陽、西安、杭州、武漢、金華等11幅土地儲備，這些新增地塊以剛需首改類產品為主，將進一步優化金地土地儲備。

　　金地會繼續著重補充適合剛需和首改類產品的土地儲備。同時，在產品研發方面，公司會加快針對首置首改類客戶的新系列的研發和推廣應用，為市場提供覆蓋面更廣闊的多元化產品。

　　新浪樂居：2012年，金地收購了香港星獅地產，未來在這方面有怎樣的規劃？

　　黃俊燦：從2012年9月開始，金地集團收購了星獅地產，將其更名為“金地商置”，并在今年1月28日通過"閃電配售"的方式成功募集超過7億港幣的資金。

　　更名后的金地商置要成長為金地集團規�？焖贁U張、業務結構轉型的重要載體。未來將成為旗下全國性的綜合體開發商和精品商業的持有者，依托金地集團的資源及核心競爭力，專注打造核心業務發展模式，致力成為中國精致商業地產的引領者。

　　金地商置未來投資領域主要包括：以城市綜合體為主體的商業中心投資與運營；公寓和住宅的開發銷售及物業管理；寫字樓的運營及物業管理；產業園區的開發、運營及物業管理；超五星級酒店、精品酒店的開發與運營。

　　談展望：房地產仍有長期機遇

　　新浪樂居：目前，各界對2013年的市場眾說紛紜，有唱多的也有唱衰的，那么您對2013年的地產形勢怎么看？對未來十年的地產市場如何看？

　　黃俊燦：2013年基本面預計仍是溫和回升的趨勢，行業從銷售端到供給端回暖的態勢會延續，但是行業整體從銷量到銷售額都不會有大起伏。房價表現可能會呈現分化的趨勢，一二線城市剛需依然旺盛，隨著一線和二線中心城市庫存的逐步去化，供不應求的市場結構可能會帶來房價上漲的壓力。大部分二三線城市由于供給充足去化溫和，房價上漲壓力不大。但是整體來看，基本面將維持平穩，房價不會出現大幅波動。希望2013年中國房地產大家都滿意，政府對調控滿意、老百姓能買得起、開發商則不會發展的太壞，大家都滿意。

　　未來十年房地產業仍然處在重要的戰略機遇期，市場總體會繼續向上。

　　十八大提出的新型城鎮化有望成為行業長期穩定發展的催化劑。一國的工業化率達到40%時，城鎮化率一般在75%以上。而目前，我國的工業化率接近40%，但城鎮化率才51%左右，城鎮化發展潛力可見一斑。城鎮化將成為政府未來幾年著力推進的施政目標，房地產將成為直接受惠的主要行業之一，這是一個長期的發展機遇。

　　此外，估計未來10年新增城鎮人口將達到4億左右。隨著未來人口紅利的持續釋放，自住觀念的深入人心，以及居民收入提高，城市拆遷、家庭的小型化等，將形成大量的新婚、小家庭及改善型住房需求，為未來十年的房地產市場注入新的活力。相應的商業與文體產業也將蓬勃發展，也構成了商業地產發展的良好基礎�？梢哉f，支撐房地產穩步發展的基本面并沒有得到根本性的改變。

　　當然，我們也要意識到未來地產行業機遇和挑戰并存。由于宏觀經濟整體增長速度放緩、房地產宏觀調控成為常態，受價格和成本的擠壓，行業毛利率下降，行業競爭日益加劇，住宅行業發展速度將從高位下調。

　　因此，企業需要打造切合經濟發展趨勢的戰略模式，不斷提升核心競爭力，在新的歷史階段取得穩步成長。就金地而言，我們長期發展的核心競爭力來自于一體兩翼的戰略。這是從戰略層面上把握住房地產行業發展的新機遇，依托一體兩翼的協同效應，增強金地公司核心競爭力，并在房地產行業平均利潤率不斷下滑的環境中創造新的利潤增長點。未來，金地集團將堅定落實這一戰略，深耕住宅地產的同時，加強商業地產和房地產金融業務，加速做大做強，向復合型地產企業集團邁進。