一、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)三分天下和兩大流派之爭
　　目前，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)也是三分天下：房企系、險企系、央企系三分天下。
　　房企系：萬科、保利、綠地、復(fù)地、富力、招商、金地、首創(chuàng)等30多家房企，已陸續(xù)下水嘗試“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的模式，推出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。更有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前有超過25%的品牌房企進入，或已宣布進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。
　　險企系：新華保險、平安集團、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽等多家壽險公司開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)。
　　央企系：中石化高調(diào)宣布投資80億元投資成都郫縣養(yǎng)老地產(chǎn)。
　　嗅覺靈敏的產(chǎn)業(yè)資本也涌了進來，如和諧基金、紅杉資本、云鋒基金等，這些基金背后站著的是馬云、史玉柱、劉永好、郭廣昌等江湖大佬。

　　中國龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力以及良好的投資回報率正成為國際資本市場看好國內(nèi)市場的重要原因。已成為了國際投資機構(gòu)的關(guān)注焦點。

　　睿聯(lián)嘉業(yè)投資管理機構(gòu)總經(jīng)理呂強（13511064777）指出：中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分兩個流派：“物質(zhì)養(yǎng)老”流派和“精神養(yǎng)老”流派。
  1）物質(zhì)養(yǎng)老流派：主要是以建設(shè)養(yǎng)老院弄養(yǎng)老床位為代表的各種養(yǎng)老院，
  2）精神養(yǎng)老流派：主要是以家居養(yǎng)老為基礎(chǔ)的娛樂興趣為導(dǎo)向的享老體系—享老體驗園。
  國家已經(jīng)認識到，目前，精神養(yǎng)老成為國家支持主流。政府督導(dǎo)的街道和社區(qū)開始成為這一文化建設(shè)潮流的主力軍。

　　二 、 “物質(zhì)養(yǎng)老”模式滿盤皆輸，套國家錢，還虧錢

　　2008年到2014年，養(yǎng)老地產(chǎn)市場從喧囂塵上，到塵埃落定，讓很多政府看穿了很多投機的企業(yè)根本不是在養(yǎng)老，而是在騙地。在住宅、商業(yè)等地產(chǎn)嚴厲調(diào)控的同時，國家對帶有公益性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)往往具有一定的政策支持，一些開發(fā)商趁機鉆政策的漏洞，借發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)為名，實則圈地賺錢。，很多項目只是裝一個養(yǎng)老概念進去，成為了開發(fā)商的拿地策略。比如北京一棟以養(yǎng)老名義建造的公寓，并沒有針對老年人銷售，而被開發(fā)商以高價售給白領(lǐng)階層。還有一些保險業(yè)投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，打著養(yǎng)老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤，這些都是開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”的行為。
　　也有個別冠以養(yǎng)老地產(chǎn)名義的項目，銷售對象和居住對象卻不僅是老年人，還有一些投資客，背離了養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，變成了單純的經(jīng)濟行為。在短期內(nèi)政策刺激之下，大量房地產(chǎn)開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)躍躍欲試，以養(yǎng)老地產(chǎn)為名進行圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)變成開發(fā)商的拿地工具。這會導(dǎo)致短期內(nèi)養(yǎng)老床位呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，但是，實際上這些養(yǎng)老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產(chǎn)開發(fā)范疇之內(nèi)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)運營及服務(wù)。

　　綠城董事長宋衛(wèi)平稱，難盈利，先來算一筆賬，以綠城•藍庭為例，共有86套養(yǎng)老公寓和30套護理院，而總投入為1.08億元，大約每套成本為93萬元，護理院收費最高，但一套房全年收費也僅數(shù)萬元，如果僅靠收服務(wù)費維持，根本不可能實現(xiàn)盈利。

　　三、6年發(fā)展，老年產(chǎn)業(yè)差成一地雞毛，而兒童產(chǎn)業(yè)卻如日中天
　　睿聯(lián)嘉業(yè)投資管理機構(gòu)總經(jīng)理呂強（13511064777）指稱：目前的養(yǎng)老模式太簡單太粗糙太平面化。中國現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)，還停留在養(yǎng)老圈地的概念階段，距離專門老年行業(yè)的形成還有很長的距離。而同一時期，即2008—2014年發(fā)展起來的兒童商業(yè)地產(chǎn)，卻基本形成了規(guī)模化，盈利化，甚至成為所有購物中心里的必須采用的標準配置。兩者敗與勝的最大區(qū)別，在于
　　1、兒童商業(yè)領(lǐng)域掛羊頭賣狗肉的少，因為沒有賺大錢和賺快錢的心理，是踏踏實實賺辛苦錢

　　2、對目標客戶群研究的比較充分，針對不同年齡推出了不同適合青少年兒童的產(chǎn)業(yè)項目，比如1-3歲兒童淘氣堡；3-6歲兒童拓展+早教；6-12歲兒童體驗館；10—15歲科教體驗中心。每個歲數(shù)段都有大批的規(guī)劃、設(shè)計、運營、培訓(xùn)、設(shè)備商不斷地提供長期服務(wù)。

　　3、行業(yè)人才有較大的發(fā)展，服務(wù)專業(yè)人士比較多。至少專科學(xué)校，大學(xué)還有幼師專業(yè)呢，針對兒童心理、服裝、吃、穿、用、服務(wù)、教育的培訓(xùn)機構(gòu)成千上萬。

　　而中國養(yǎng)老地產(chǎn)從誕生開始就是先天不足，投機取巧，未建配套，人才儲備約零。
　　1、心態(tài)浮躁，投機心理嚴重。因為國家沒有專門用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的土地，而是利用公益劃撥、旅游用地變更等形式取得土地，旅游用地在我國本身就是一個缺乏規(guī)范的市場，而旅游項目一旦打出養(yǎng)老的旗號，更是增添諸多難以規(guī)范的地方，掛羊頭賣狗肉的行為能讓企業(yè)短期圈地賺大錢和快錢。

　　2、目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)項目整體上缺乏對目標客群年齡層的細分，以退休老人來劃分三個階段：55—70歲是自理老人階段；70—80歲是半自理老人階段；80歲以上是不能自理老人階段。不同的階段，都有非常大的商機，和兒童一樣，都能配套出大量的活性服務(wù)生態(tài)鏈。房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有真正的商業(yè)產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗，造成不能深根著肥沃的土地。據(jù)睿聯(lián)嘉業(yè)投資管理公司通過財務(wù)師精算，其商業(yè)盈利能力超過兒童商業(yè)的盈利的3倍以上，年銷售額應(yīng)該萬億之上。

　　3、現(xiàn)在阻礙中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的最大原因是主要是缺乏專業(yè)的管理團隊，包括生活照料、醫(yī)療服務(wù)、長期看護。這些是需要專業(yè)的管理團隊來做，現(xiàn)在目前中國沒有專業(yè)的公司和專業(yè)團體來做。實際上現(xiàn)在缺的是一個養(yǎng)老服務(wù)包，包括專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)公司、保險公司、信托公司、醫(yī)療服務(wù)等整個形體上，打包成一個養(yǎng)老服務(wù)包。

　　養(yǎng)老體系不在“概念”，文化運營服務(wù)才是關(guān)鍵，最接地氣的養(yǎng)老地產(chǎn)模式是“社區(qū)享老”。按照北京市“9064”養(yǎng)老服務(wù)格局，計劃到2020年，90%老人居家養(yǎng)老，6%社區(qū)養(yǎng)老，4%在養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老。
　　讓老人真正做到“居家養(yǎng)老和享老”，在社區(qū)里配備托老所、設(shè)置老人午飯餐桌、提供文化娛樂、社區(qū)志愿者養(yǎng)老服務(wù)，老人還生活在原來的社區(qū)，是熟悉的環(huán)境，有認識的老朋友，晚上還可以跟子女生活在一起，既不孤單，也有尊嚴。針對具有一定健康體能的人群，精神養(yǎng)老成為國家支持主流的享老體系內(nèi)涵項目。她的與眾不同在大的老年產(chǎn)業(yè)中強調(diào)健康老人的快樂生活，政府以文化教育形式，引導(dǎo)老年人的機能體能保持和康復(fù)。提供政策支持保障適合這些老年人的設(shè)備設(shè)施。社區(qū)享老館與兒童活動配套，構(gòu)成歡樂的老少配社會。